Een exploitatieverplichting betekend dat het gehuurde de hele looptijd van de huurovereenkomst gebruikt moet worden en geopend moet blijven. Deze regeling is in de meeste huurovereenkomsten opgenomen om te voorkomen dat huurders zo maar kunnen stoppen met hun bedrijfsvoering. Leegstand kan immers leiden tot waardevermindering van de bedrijfsruimte of winkelpand.
Waardevermindering van het pand
Indien er géén exploitatieverplichting in een huurovereenkomst wordt opgenomen, zal dit in de meeste gevallen een waardevermindering van de bedrijfsruimte veroorzaken. Leegstand van een pand kan namelijk zorgen voor verwaarlozing van het pand. Ook stelt het een pand bloot aan kraken en vandalisme. Bovendien kan leegstand van invloed zijn op de verzekering en verzekerbaarheid. Voor naastgelegen bedrijven, winkels en woningen zijn deze negatieve gevolgen ook vaak merkbaar.
Is een exploitatieverplichting wettelijk afdwingbaar?
In de wet staat geen algemene exploitatieverplichting. Daarom is het principe niet wettelijk afdwingbaar. Het is voor een verhuurder erg belangrijk om de exploitatieverplichting op te nemen in de huurovereenkomst en deze nauwkeurig te omschrijven, zodat er geen ruimte voor discussie bestaat. Handhaving door de verhuurder bij een overtreding is dan eenvoudiger. In de standaard ROZ-modellen is hierin voorzien. In de algemene bepalingen bij artikel 5.1 is namelijk de verplichting van de huurder opgenomen dat het gehuurde daadwerkelijk en zelf moet worden gebruikt. Dit geldt voor zowel de huurovereenkomst van kantoorruimte als winkelruimte.
Als er een exploitatieverplichting is opgenomen in de huurovereenkomst, dan is het niet toegestaan om de bedrijfsactiviteiten voortijdig te staken. Ook niet als bezoekersaantallen teruglopen en de exploitatie verliesgevend is. Dit behoort nu eenmaal bij het ondernemersrisico. Uiteraard zijn er wel uitzonderingen.
In principe is een contractueel opgelegde exploitatieverplichting geldig. Toch kan de exploitatieverplichting niet altijd worden afgedwongen. De rechtbank in Rotterdam oordeelde in 2016 nog dat de exploitatie niet kan worden verlangd indien het voor de huurder onmogelijk is om de exploitatie voort te zetten. In dit geval was de exploitatie onmogelijk geworden door de jaarlijkse negatieve bedrijfsresultaten.
Andere mogelijkheden
Een verhuurder kan in kort geding nakoming van de exploitatieverplichting afdwingen. Maar een verhuurder kan er ook voor kiezen de huurovereenkomst te ontbinden en dan aanspraak proberen te maken op gemiste huurpenningen en schade. Ook is het mogelijk voor een huurder om onder omstandigheden een indeplaatsstelling te vorderen, waarna een andere partij de exploitatie voortzet. Huurders zijn soms ook bevoegd tot onderverhuur, indien dit is opgenomen in de huurovereenkomst.
Tot hoever werkt een exploitatieverplichting in de praktijk?
Als u een bedrijfspand verhuurd aan een eenmanszaak of VOF is een exploitatieverplichting redelijk goed na te leven. Omdat bij deze rechtsvormen de eigenaren met hun privévermogen aansprakelijk zijn is een faillissement het laatste wat ze willen.
Grote concerns gaan over het algemeen niet snel failliet. Dit omdat er bij dit soort grote ondernemingen vaak concern garanties worden afgesproken, waarbij het overkoepelde concern garant staat voor de verplichtingen van deze vestiging.
Bij een BV of NV van een kleinere onderneming is een exploitatieverplichting heel lastig om uit te voeren. Stel een eigenaar van een BV wil zijn bedrijfsvoering staken omdat er niet meer genoeg geld binnenkomt. Dan zou hij zijn bedrijf relatief eenvoudig failliet kunnen laten gaan waarna de huurovereenkomst gewoon kan worden ontbonden. Omdat er geen aanspraak gemaakt kan worden op het privé vermogen van de eigenaar zal de verhuurder vaak de schade niet kunnen verhalen op de inboedel van de huurder. Daarom werkt een exploitatieverplichting in de praktijk niet altijd even goed.
