Als vastgoedeigenaar kunt u te maken krijgen met situaties waarin u een huurovereenkomst van een pand wilt beëindigen, bijvoorbeeld omdat u het pand zelf weer wilt gaan gebruiken. In dat geval kunt u zich mogelijk beroepen op dringend eigen gebruik.
Deze mogelijkheid is bij woonruimte al langer bekend, maar geldt ook voor winkelpanden en overige middenstandsbedrijfsruimtes. Toch zijn de regels anders dan bij woningen. In deze blog leggen wij uit wat de wet hierover zegt, welke voorwaarden gelden en hoe de rechtspraak hiermee omgaat.
Wat is middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW)?
Onder middenstandsbedrijfsruimte vallen panden die worden gebruikt voor detailhandel, horeca of ambachtelijke bedrijvigheid, waarbij direct contact met het publiek plaatsvindt. Denk aan winkels, restaurants en cafés. Deze categorie valt onder artikel 7:290 BW en kent een sterke huurbescherming. Het beëindigen van de huurovereenkomst kan alleen onder specifieke omstandigheden, waaronder een beroep op dringend eigen gebruik.
Juridisch kader: artikel 7:296 lid 1 sub b BW
Op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek kan een verhuurder na afloop van de eerste huurtermijn de huurovereenkomst opzeggen wanneer hij het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Wanneer de huurder niet instemt met de opzegging, kan de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter weegt vervolgens alle omstandigheden van het geval af om te bepalen of het beroep op dringend eigen gebruik gerechtvaardigd is.
Wat betekent ‘dringend eigen gebruik’ in dit kader?
Bij woonruimte draait dringend eigen gebruik vaak om de persoonlijke noodzaak van de verhuurder om zelf in de woning te wonen. Bij bedrijfsruimte ligt de nadruk meer op zakelijke en economische belangen. De verhuurder moet aannemelijk maken dat het voor hem van wezenlijk belang is om het pand zelf in gebruik te nemen.
Het bijzondere aan deze regeling is dat het niet uitmaakt of de noodzaak deels door de verhuurder zelf is ontstaan. Zelfs als de verhuurder eerder bewust heeft gekozen om te verhuren, kan hij later alsnog een beroep doen op dringend eigen gebruik — mits hij voldoende kan aantonen dat het gebruik nu dringend nodig is.
Voorbeeld uit de rechtspraak
Een recente rechtszaak illustreert hoe deze bepaling in de praktijk werkt. Een verhuurder had jarenlang een hotel geëxploiteerd. In 2006 besloot hij het hotelbedrijf te verkopen en het pand te verhuren aan de koper. Tien jaar later viel de huuropbrengst tegen, terwijl hij bij eigen exploitatie naar verwachting ongeveer € 200.000 per jaar meer winst kon behalen. De verhuurder besloot daarom in 2016 de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik.
De huurder ging niet akkoord, waarna de zaak bij de rechter belandde. De kantonrechter en het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:2606) stelden de huurder aanvankelijk in het gelijk. Volgens het hof was er geen sprake van dringendheid, omdat de verhuurder ook in 2006 al had kunnen voorzien dat hij zelf meer winst zou maken.
De verhuurder liet het er echter niet bij zitten en ging in cassatie bij de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:494). Deze oordeelde anders. Volgens de Hoge Raad lag de bewijslast niet bij de verhuurder, maar juist bij de huurder om aan te tonen dat de verhuurder voldoende andere mogelijkheden had. Bovendien vond de Hoge Raad dat het aanzienlijke winstverschil wél kon worden beschouwd als dringend eigen gebruik.
De zaak werd terugverwezen naar het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2024:1630), dat de verhuurder uiteindelijk in het gelijk stelde. Volgens het hof waren de hogere winstverwachting, de waardestijging van het pand en de interesse van de zonen van de verhuurder in het hotelbedrijf samen voldoende om het beroep op dringend eigen gebruik te rechtvaardigen.
Wat betekent dit voor verhuurders?
Deze uitspraak laat zien dat dringend eigen gebruik bij middenstandsbedrijfsruimte ruimer kan worden uitgelegd dan veel verhuurders denken. Financiële overwegingen, rendementsverbetering of bedrijfsopvolging kunnen allemaal legitieme redenen zijn om de huur te beëindigen.
Wel blijft het essentieel om dit goed te onderbouwen. De rechter kijkt kritisch naar de feiten, zoals winstverwachtingen, bedrijfsplannen en toekomstige exploitatie. Voor huurders geldt juist dat zij moeten aantonen dat de verhuurder andere reële mogelijkheden heeft om zijn doel te bereiken.
Conclusie
Een beroep op dringend eigen gebruik biedt verhuurders een mogelijkheid om de huurovereenkomst van middenstandsbedrijfsruimte te beëindigen, mits de noodzaak overtuigend wordt aangetoond. De recente rechtspraak bevestigt dat ook economische motieven, zoals hogere winst of herontwikkeling, een rol kunnen spelen bij deze beoordeling.
