Duurzame energie speelt een steeds grotere rol binnen de bedrijfswereld. Veel ondernemers kiezen ervoor om hun bedrijfspand te verduurzamen met zonnepanelen. Het lijkt een eenvoudige investering: panelen plaatsen, energie opwekken en besparen op kosten. Toch brengt de installatie van zonnepanelen op bedrijfsdaken meer met zich mee dan alleen techniek. Ook juridische en eigendomskwesties vragen aandacht — zeker als het pand wordt verhuurd.
In deze blog leest u waar verhuurders en huurders van bedrijfsruimte op moeten letten bij het plaatsen van zonnepanelen op het dak van hun pand.
Wie is eigenaar van de zonnepanelen?
De eerste vraag bij zonnepanelen op een bedrijfspand is: wie wordt eigenaar van de installatie? Dat hangt af van de manier waarop de panelen met het gebouw zijn verbonden.
- Losse of niet-geïntegreerde zonnepanelen zijn panelen die met beugels op het dak worden geplaatst, zonder dat ze onderdeel vormen van de dakconstructie. In dat geval is het niet altijd duidelijk of ze als roerend (los) of onroerend (deel van het gebouw) moeten worden gezien. Dit hangt vooral af van de bedoeling: zijn de panelen bedoeld om langdurig te blijven, of slechts tijdelijk geplaatst?
- Geïntegreerde zonnepanelen daarentegen zijn verwerkt in het dak zelf en vormen één geheel met de constructie. Juridisch gezien vallen ze onder het eigendom van het gebouw. Dit heet natrekking: alles wat duurzaam met een gebouw is verbonden, behoort automatisch toe aan de eigenaar van dat gebouw.
Voor verhuurders betekent dit dat zonnepanelen die in het dak worden geïntegreerd, direct onderdeel van het pand worden — ook wanneer de huurder de investering heeft gedaan.
Het recht van opstal: oplossing bij afwijkend eigendom
Wanneer een huurder of andere partij in zonnepanelen wil investeren zonder dat de eigenaar van het gebouw automatisch mede-eigenaar wordt, kan een recht van opstal worden vastgelegd.
Dit is een juridisch construct waarmee iemand het recht krijgt om op het gebouw of de grond van een ander iets in eigendom te hebben, zoals een zonne-installatie.
Er bestaan twee vormen:
- Afhankelijk opstalrecht : dit is gekoppeld aan een huurcontract. Eindigt de huurovereenkomst, dan vervalt ook het opstalrecht en mag de huurder de installatie verwijderen, mits het dak in oorspronkelijke staat wordt hersteld.
- Zelfstandig opstalrecht : dit staat los van de huurrelatie. De investeerder blijft eigenaar van de zonnepanelen, ook als de huur eindigt.
Een recht van opstal wordt altijd via een notariële akte geregeld. Het is daarom verstandig om hierover al in een vroeg stadium afspraken te maken, zodat later geen discussie ontstaat over eigendom of verwijdering van de panelen.
Belangrijke aandachtspunten bij plaatsing
Naast eigendom zijn er verschillende praktische en juridische aspecten die vooraf goed moeten worden vastgelegd in het huurcontract of een aparte overeenkomst:
- Draagkracht van het dak : laat technisch onderzoeken of de dakconstructie geschikt is voor het gewicht en de windbelasting van de panelen. Leg vast wie verantwoordelijk is voor eventuele aanpassingen.
- Aansluiting en teruglevering : controleer bij de netbeheerder of teruglevering mogelijk is, zeker in gebieden waar sprake is van netcongestie.
- Subsidies en fiscale regelingen : bepaal vooraf wie de subsidieaanvraag doet en wie de financiële voordelen ontvangt.
- Verzekering en aansprakelijkheid : stel vast wie aansprakelijk is bij schade, bijvoorbeeld door brand of storm. Vaak moeten zowel de opstal- als inboedelverzekering worden aangepast.
- Einde van de huurperiode : maak afspraken over wat er gebeurt met de zonnepanelen bij het beëindigen van de huur. Worden ze overgenomen, verwijderd of blijven ze achter als onderdeel van het pand?
Door deze afspraken vast te leggen, voorkomt u onduidelijkheid of financiële geschillen op een later moment.
Samen investeren in verduurzaming van uw bedrijfspand
Zonnepanelen zijn niet alleen een manier om energiekosten te verlagen, maar ook een waardevolle toevoeging aan het bedrijfsvermogen. Voor verhuurders kan een goed geïnstalleerde installatie de aantrekkelijkheid en waarde van het pand verhogen. Voor huurders levert het directe besparingen op in de energiekosten.
Wel is het belangrijk dat beide partijen hun rechten en verplichtingen goed begrijpen en contractueel vastleggen. Daarmee wordt een duurzame investering ook een duurzame samenwerking.
Conclusie
Het plaatsen van zonnepanelen op een bedrijfspand is een slimme stap richting verduurzaming, maar vraagt om duidelijke juridische en technische afspraken. Denk aan eigendom, aansprakelijkheid, verzekering en de afspraken bij beëindiging van de huur. Door dit vooraf goed te regelen, voorkomt u dat een groene investering later een bron van discussie wordt.
