Als verhuurder van een bedrijfspand kunt u helaas te maken krijgen met huurders die hun betalingsverplichtingen niet nakomen. Een huurachterstand kan grote financiële gevolgen hebben, zeker wanneer de situatie langere tijd aanhoudt.
In deze blog zetten wij de belangrijkste stappen op een rij die u als verhuurder kunt nemen wanneer een huurder niet betaalt. Deze informatie geldt zowel voor middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW als voor overige bedrijfsruimte volgens artikel 7:230a BW.
1. Blijf in eerste instantie in contact met uw huurder
Wanneer de huur te laat binnenkomt, is het verstandig om direct contact op te nemen met de huurder. Soms is er sprake van een tijdelijk probleem of misverstand. Een telefoontje of e-mail kan al duidelijkheid geven.
Blijft betaling echter uit en volgen er loze beloften of steeds nieuwe afspraken die niet worden nagekomen, dan is het belangrijk om uw communicatie vast te leggen. Bewaar e-mails, gespreksverslagen en betalingsherinneringen; deze kunnen later als bewijs dienen.
2. Stel de huurder formeel in gebreke
Zodra blijkt dat de huurder structureel niet betaalt, moet u hem schriftelijk in gebreke stellen. In deze brief geeft u aan dat de huurder een betalingsachterstand heeft, dat hij verplicht is deze te voldoen en binnen welke termijn dat moet gebeuren.
Een ingebrekestelling is juridisch gezien een belangrijke stap. Zonder ingebrekestelling kunt u doorgaans geen gerechtelijke procedure starten om de huurovereenkomst te laten ontbinden of om tot ontruiming over te gaan.
Zorg dat de brief duidelijk vermeldt:
- de hoogte van de huurachterstand;
- de betalingstermijn (meestal 14 dagen);
- dat verdere stappen volgen als er geen betaling plaatsvindt.
3. Laat een gerechtsdeurwaarder inschakelen
Als de huurder na ingebrekestelling nog steeds niet betaalt, kunt u een gerechtsdeurwaarder inschakelen. Alleen een deurwaarder mag namelijk een gerechtelijke ontruiming uitvoeren.
De deurwaarder kan een laatste poging doen om de huurder tot betaling te bewegen, bijvoorbeeld door persoonlijk langs te gaan en de ingebrekestelling officieel te betekenen. Blijft betaling uit, dan kan de deurwaarder een dagvaarding uitbrengen om de zaak bij de rechter aanhangig te maken.
4. Start een gerechtelijke procedure
De rechter kan pas een huurovereenkomst ontbinden als er sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming, meestal bij een huurachterstand van minimaal drie maanden. In sommige gevallen kan dit ook bij een kortere termijn, bijvoorbeeld wanneer de huurder structureel te laat betaalt.
Er zijn twee manieren om een procedure te starten:
- Reguliere procedure: de rechter behandelt de zaak op een normale zitting.
- Kort geding: een versnelde procedure die alleen mogelijk is als er sprake is van spoed, bijvoorbeeld bij een grote huurachterstand of dreigend faillissement van de huurder.
In de meeste gevallen wijst de rechter het verzoek tot ontbinding en ontruiming toe wanneer duidelijk is dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.
5. Uitvoering van het vonnis en ontruiming
Na de uitspraak moet het vonnis officieel aan de huurder worden betekend. Dit gebeurt via de gerechtsdeurwaarder. Vanaf het moment van betekening heeft de huurder meestal 14 dagen de tijd om het pand vrijwillig te verlaten.
Doet hij dit niet, dan mag de deurwaarder overgaan tot gerechtelijke ontruiming. Hierbij zijn doorgaans een hulpofficier van justitie, een slotenmaker en een verhuisbedrijf aanwezig. De inboedel wordt verwijderd, waarna de sloten worden vervangen.
Gemiddeld duurt het ongeveer zes maanden vanaf het ontstaan van de huurachterstand tot de daadwerkelijke ontruiming. Dit komt door de wachttijd tot er voldoende achterstand is, de duur van de gerechtelijke procedure en de wettelijke termijnen voor uitvoering van het vonnis.
6. Kosten en verhaalsmogelijkheden
De kosten voor een procedure en ontruiming kunnen aanzienlijk zijn. Deze bestaan onder meer uit griffierechten, kosten van de deurwaarder, de slotenmaker en het verhuisbedrijf. In principe kunnen deze kosten op de huurder worden verhaald, maar in de praktijk lukt dit niet altijd, vooral wanneer de huurder geen verhaal biedt.
Het vonnis blijft echter 20 jaar geldig, waardoor u later nog kunt proberen de openstaande bedragen te innen, bijvoorbeeld als de huurder weer over financiële middelen beschikt.
Conclusie
Wanneer een huurder niet betaalt, is het belangrijk om snel en zorgvuldig te handelen. Blijf in eerste instantie in contact, stel de huurder tijdig in gebreke en schakel, indien nodig, een gerechtsdeurwaarder in om verdere stappen te ondernemen.
Hoewel een gerechtelijke ontruiming vaak als laatste redmiddel wordt ingezet, biedt de wet verhuurders voldoende mogelijkheden om hun rechten te beschermen en het pand uiteindelijk weer vrij van huurverplichtingen te krijgen.
Disclaimer: Deze blog bevat algemene informatie en vormt geen juridisch advies. Voor uw specifieke situatie adviseren wij om juridisch advies in te winnen.
