Als je samen met familieleden een beleggingspand bezit, dan delen jullie alle risico’s én opbrengsten. Dat lijkt overzichtelijk, maar in de praktijk leidt dat vaak tot lastige situaties, zeker wanneer er geen duidelijke afspraken zijn gemaakt. In deze blog leggen we uit waar je op moet letten bij gedeeld eigendom binnen de familie en hoe je problemen voorkomt.
Samen investeren of erven: gedeeld eigendom komt vaker voor dan je denkt
Gezamenlijk eigendom van beleggingsvastgoed binnen de familie ontstaat in de meeste gevallen op twee manieren: via een gezamenlijke aankoop of als gevolg van een erfenis. In beide gevallen is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken over het beheer van het pand.
Soms besluiten familieleden bewust samen te investeren in een verhuurd pand, bijvoorbeeld om de huurinkomsten te delen of vermogen op te bouwen voor later. Op het moment van aankoop is iedereen vaak enthousiast en in goed overleg. Maar na verloop van tijd kunnen de belangen of financiële situaties van de eigenaren uit elkaar gaan lopen. Wat als één familielid wil verkopen en de ander niet? Of als er een investering nodig is in onderhoud, maar niet iedereen daar budget voor heeft? Zonder juridische afspraken moet iedereen het eens zijn over elk besluit, ook over relatief kleine zaken zoals het inhuren van een schilder of het tekenen van een huurcontract. Dat kan de samenwerking behoorlijk onder druk zetten.
In andere gevallen ontstaat het gezamenlijke eigendom onbedoeld, bijvoorbeeld doordat een ouder overlijdt en zijn of haar kinderen het pand samen erven. Als die kinderen vervolgens overlijden, kunnen ook hun kinderen – de kleinkinderen – mede-eigenaar worden. Zo ontstaat er een uitgebreide groep mede-eigenaren die niet per se dezelfde ideeën of onderlinge band hebben. In veel testamenten is wel vastgelegd wie het pand erft, maar niet hoe de samenwerking daarna vorm moet krijgen. Het gevolg is een zogenoemde ‘onverdeelde boedel’ of familiegemeenschap, waarin beslissingen gezamenlijk moeten worden genomen, maar niemand precies weet hoe. En net als bij gezamenlijke aankoop geldt ook hier: alle eigenaren moeten instemmen met belangrijke besluiten. Eén dwarsligger kan alles stilleggen.
Geen afspraken bij een geschil? Dan ligt alles stil
Het grote risico van informeel gedeeld eigendom is dat alle besluiten unaniem genomen moeten worden. Dus zelfs als de meerderheid ergens achter staat, kan één familielid met een klein aandeel een huurverlenging blokkeren of verkoop tegenhouden. Dit werkt verlammend, zeker wanneer emoties of oude familiekwesties meespelen. In sommige gevallen kun je via de rechter afdwingen dat iemand meewerkt, maar daarvoor moet je kunnen aantonen dat er sprake is van misbruik van recht – dat is niet eenvoudig en kost vaak veel tijd en geld.
Regel het goed: maak juridische afspraken
Wil je als familie écht soepel samenwerken rondom een beleggingspand? Dan is het verstandig om alles goed vast te leggen in een notariële akte. Denk aan het opstellen van een beheerovereenkomst of het oprichten van een stichting die het dagelijkse beheer op zich neemt. In zo’n reglement kun je vastleggen dat beslissingen op basis van meerderheid worden genomen en dat niet één persoon alles kan tegenhouden. Let op: alle eigenaren moeten hier vooraf mee instemmen. Het loont dus om hier in een vroeg stadium over na te denken – bij aankoop of direct na een erfenis.
Tot slot
Familiebezit van een beleggingspand kan goed werken, zolang je de samenwerking serieus neemt. Heldere afspraken zorgen voor rust, efficiëntie en behoud van onderlinge verhoudingen. Heb je vragen over jouw situatie of wil je advies over het verkopen of verhuren van vastgoed met meerdere eigenaren? Neem gerust contact met ons op – we denken graag met je mee.
