Als verhuurder van overige bedrijfsruimte – denk aan kantoren, opslag- en productieruimten of logistieke hallen – is het belangrijk om te weten dat uw huurder onder bepaalde voorwaarden aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming. Deze wettelijke regeling is vastgelegd in artikel 7:230a BW en kan ertoe leiden dat uw huurder, ondanks een rechtsgeldige opzegging, nog geruime tijd in het gehuurde mag blijven.
In dit artikel bespreken wij de juridische kaders, voorwaarden en gevolgen van ontruimingsbescherming, met bijzondere aandacht voor wat dit betekent voor u als verhuurder.
Juridisch kader: artikel 7:230a BW
Wanneer een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte rechtsgeldig is beëindigd, kan de huurder binnen twee maanden na de aanzegging van ontruiming (dus het einde van de huur) bij de kantonrechter een verzoek indienen tot verlenging van de ontruimingstermijn. Dit verzoek kan maximaal drie keer worden gedaan, telkens voor een periode van ten hoogste één jaar.
De ontruimingsbescherming geldt uitsluitend voor de verhuur van overige bedrijfsruimte (dus niet voor woningen of middenstandsbedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 BW).
Wat betekent dit voor u als verhuurder?
Hoewel de huurovereenkomst formeel is beëindigd, mag de huurder in beginsel in het gehuurde blijven totdat de rechter heeft beslist op het verzoek tot ontruimingsbescherming. Wordt het verzoek toegewezen, dan kunt u het pand gedurende de verlenging niet opnieuw verhuren of in gebruik nemen. Het is daarom van belang om vooraf goed voorbereid te zijn op de mogelijkheid van een dergelijk verzoek.
Belangenafweging door de rechter
De kantonrechter maakt een belangenafweging. Hierbij worden onder meer de volgende aspecten meegewogen:
– De noodzaak voor u als verhuurder om de ruimte opnieuw te gebruiken of te verhuren.
– De schade of het nadeel dat de huurder zou ondervinden bij directe ontruiming.
– Eventuele gedragingen van de huurder, zoals wanbetaling of overlast.
Een verzoek zal niet worden toegewezen wanneer sprake is van ernstig onbehoorlijk gebruik van het gehuurde door de huurder.
Praktische aandachtspunten voor verhuurders
– Opzegging en aanzegging van ontruiming: De opzegging van de huurovereenkomst en de aanzegging tot ontruiming dienen beide zorgvuldig en tijdig te worden uitgevoerd, conform de wettelijke en contractuele termijnen.
– Dossiervorming: Leg duidelijk vast waarom u de ruimte opnieuw nodig heeft of wenst te verhuren. Deze onderbouwing kan van groot belang zijn bij een eventuele rechtszaak.
– Vergoeding tijdens verlenging: Indien de huurder in het gehuurde blijft tijdens de verlengingsperiode, kan er discussie ontstaan over de hoogte van de vergoeding. De rechter kan dan een redelijk bedrag vaststellen, dat kan afwijken van de laatst geldende huurprijs.
Geen hoger beroep mogelijk
Tegen de beslissing van de kantonrechter over een verzoek tot ontruimingsbescherming staat geen hoger beroep open. Deze uitspraak is dus bindend. Alleen wanneer sprake is van discussie over het toepasselijke huurregime – dus of het om 7:230a BW dan wel 7:290 BW gaat – is hoger beroep wél mogelijk.
Alternatief: voorkom procedures door onderling overleg
Het is raadzaam om bij beëindiging van de huurovereenkomst tijdig met uw huurder in gesprek te gaan over de gewenste ontruimingsdatum. Door in onderling overleg afspraken vast te leggen, kan een gerechtelijke procedure mogelijk worden voorkomen. Dit scheelt tijd, kosten en onzekerheid. Heeft u vragen over uw rechten en plichten als verhuurder bij de beëindiging van een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte? Of wilt u weten hoe u zich het beste kunt voorbereiden op een mogelijk verzoek om ontruimingsbescherming? Neem dan gerust contact op met Online Bedrijfsmakelaar
