Een huurder wil de huurovereenkomst laten overnemen door een nieuwe huurder omdat bijvoorbeeld de zaken van het bedrijf niet meer goed gaan of de gezondheid van de huurder achteruit gaat. Moet je hier als verhuurder mee akkoord gaan met een contractovername of indeplaatsstelling, of kunt u dit weigeren en de huurder aan de huurovereenkomst houden?
Wat zijn de verschillen bij winkelpanden en bedrijfspanden bij contractovername en indeplaatsstelling
Als eerst is het belangrijk om te weten wat voor soort bedrijfsruimte u (ver)huurt. Hier gelden namelijk andere regels voor. In dit artikel vindt u onder welke categorie uw bedrijfsruimte valt.
Voor middenstandsbedrijfsruimten (artikel 7:290 BW) is op grond van artikel 7:307 BW indeplaatsstelling wettelijk geregeld. Indeplaatsstelling houdt in dat een huurder zijn onderneming mag verkopen en de verhuurder zo kan dwingen om de nieuwe eigenaar van het bedrijf als huurder in het pand te accepteren.
Voor bedrijfs- en kantoorruimten (artikel 7:230a BW) is dit niet het geval. Het overdragen van de rechten en verplichtingen uit deze huurovereenkomst van de ene huurder naar de andere huurder is slechts mogelijk door contractoverneming (artikel 6:159 BW). In deze wet staat beschreven dat voor contractoverneming bij bedrijfs- en kantoorruimte instemming van de verhuurder vereist is. Die instemming kan ook stilzwijgend plaatsvinden. Nu wilt u als verhuurder natuurlijk niet iedere huurder in uw pand. Kunt u als verhuurder zo maar iemand weigeren?
In principe heeft de verhuurder de vrijheid om wel of niet in te stemmen. Toch is het zo dat wanneer een verhuurder de toestemming voor contractovername weigert, hij wel een onderbouwd bezwaar moet hebben tegen de overnamekandidaat. Zo oordeelde het Gerechtshof van Den Haag bijvoorbeeld dat de verhuurder slechts nog de helft van de huurprijs kon vorderen bij de huurder. Door gezondheidsklachten van de huurder was de omzet van zijn bedrijf namelijk flink gedaald. Daarbij kwam kijken dat de verhuurder geen onderbouwde bezwaren had tegen de overnamekandidaat. Het Gerechtshof van Den Haag oordeelde in deze casus dat het onredelijk was om aanspraak te maken op de volledige huurbetaling tot de einddatum van de huurovereenkomst.
Hoe kunt u een contractovername of indeplaatsstelling voor bedrijfspanden en winkelpanden regelen?
Om de contractovername of indeplaatsstelling te realiseren moet er een akte of allonge worden opgesteld. Hierin wordt de overname tussen de ‘’oude huurder” en de ‘’nieuwe huurder” juridisch omschreven. Is deze er niet, dan heeft de contractovername of indeplaatsstelling nooit plaatsgevonden.
Wij als NVM – Bedrijfsmakelaar zijn gespecialiseerd in het huurrecht van zakelijk vastgoed. Benieuwd naar wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan direct contact op met ons kantoor. Wij helpen u graag.
