U wilt, als verhuurder, de huur van uw bedrijfspand aanpassen. In veel gevallen bevat de huurovereenkomst een bepaling om de huurprijs jaarlijks te verhogen. Dit noemen we indexeren. Het komt wel eens voor dat de huurprijs, ondanks de jaarlijkse indexering, achterblijft bij de huidige markthuurprijzen, bijvoorbeeld wanneer een pand voor langere periode is verhuurd. Mag u dan de huur van uw bedrijfspand toch verhogen? In deze blog leggen wij uit welke regels hieraan verbonden zijn. Wanneer mag het, en met hoeveel?
Volgens de Nederlandse wetgeving bestaat er een verschil tussen (middenstand) bedrijfsruimten en overige bedrijfsruimten. Voor beide soorten bedrijfsruimten worden er andere regels gehanteerd. In dit artikel kunt u lezen welke soort bedrijfsruimte u heeft.
Om misverstanden de wereld uit te helpen
Vaak worden de begrippen markthuurprijs en herzieningshuur ten onrechte onder dezelfde noemer geschaard. Maar beide termen verschillen wel degelijk van elkaar. Zo is de markthuurprijs namelijk de prijs die een potentiële nieuwe huurder bereid is te betalen voor uw bedrijfspand. Gaat het om een “zittende” huurder? Dan spreken we van herzieningshuur. Deze geldt zolang de huurovereenkomst duurt.
Huuraanpassing bij een artikel 7:290 bedrijfsruimte (Bedrijfsruimte en middenstandsbedrijfsruimte)
Kort door de bocht:
Bij een huurovereenkomst van zogenaamde 290-bedrijfsruimte zijn huurder en verhuurder vrij bij het bepalen van de huurprijs. Bent u, of uw huurder, van mening dat de overeengekomen huurprijs niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare ruimtes? En wordt u het niet eens over een nieuwe huurprijs? Dan kan een rechter een (nieuwe) huurprijs vaststellen.
Huur aanpassen gedurende de looptijd
Bent u van plan de huurprijs aan te passen tijdens de looptijd? Dat kan, maar hier gelden andere regels voor. Tijdens de looptijd kan een huurprijs verhoogd of verlaagd worden op de volgende momenten:
- Na afloop van de afgesproken duur van het huurcontract. Dit is wanneer de overeenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan zonder verlenging.
- Heeft u op een bepaald moment een nieuwe huurprijs samen afgesproken? Of heeft een rechter deze vastgesteld? Na 5 jaar mag er weer een aanpassing worden gedaan.
Van plan de huurprijs aan te passen?
Ga dan ruim op tijd aan de slag met de vordering. Wanneer u dit niet doet, wordt de huurovereenkomst (inclusief huur) automatisch verlengd.
Bij een vordering zal er door een gezamenlijk benoemde deskundige advies worden uitgebracht over de te bepalen huurprijs. U bent vrij in het benoemen van deze deskundige(n). Hierover later meer.
Huuraanpassing bij een artikel 7:230a bedrijfsruimte (Overige bedrijfsruimte)
Kort door de bocht:
Bij een 230a-bedrijfsruimte kan de huurprijs gedurende de looptijd niet zomaar worden aangepast. Dit kan alleen wanneer dit expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen. In de wet staat hier namelijk niks over vast. Na afloop van de overeengekomen duur kan er wel worden onderhandeld over een eventuele voortzetting van de huurovereenkomst. Dit omvat dus ook de huurprijs.
Dezelfde mogelijkheden als bij een 290-bedrijfsruimte?
Bezit u een 230a-bedrijfsruimte en wilt u een soortgelijke mogelijkheid tot huuraanpassing als bij een 290-bedrijfsruimte? Dat kan. U kunt dan deze bepaling, of een variant hierop, opnemen in uw huurovereenkomst:
Voorbeeldbepaling huurovereenkomst
“Op deze huurovereenkomst worden uitdrukkelijk de artikelen 7:303 en 7:304 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing verklaard. Dit houdt in dat alle regels die gelden voor huuraanpassing voor 290-bedrijfsruimte, op deze huurovereenkomst van toepassing zijn. Het gaat dan om een mogelijkheid tot het aanpassen van de huurprijs en de daarvoor te volgen procedure.”
Hoe werkt een huurprijstoetsingsprocedure?
Zoals hierboven omschreven, kunt u een huurprijstoetsingsprocedure pas starten wanneer er advies is ingewonnen bij een deskundige. Deze deskundige, door u beide benoemd, oordeelt over de huurprijs. Moet deze omhoog? Of misschien wel omlaag? Op basis van dit advies doet de kantonrechter uitspraak. U én uw huurder zullen deze nieuwe huurprijs moeten accepteren. Oók als deze wordt verlaagd.
Het is dus belangrijk dat u zich als verhuurder goed voorbereid op de procedure. U wilt natuurlijk niet met een lager bedrag eindigen dan waarmee u begon.
Uw pand verhuren?
Zoals u kunt lezen, zitten er nogal wat haken en ogen aan het aanpassen van een huurprijs. Zoek dan ook altijd contact met een professional. Zo komt niemand achteraf voor verrassingen te staan.
