Vanaf 1 januari 2025 gelden nieuwe richtlijnen voor verhuurders om te bepalen of servicekosten, waaronder kosten voor nutsvoorzieningen, al dan niet met btw moeten worden belast. Deze verandering vloeit voort uit het nieuwe btw-vastgoedbesluit dat in december 2023 is gepubliceerd.
Waarom veranderen de regels voor de servicekosten?
Het nieuwe btw-besluit volgt op een uitspraak vanuit de Europese Unie. Volgens deze uitspraak mogen servicekosten alleen als zelfstandige prestaties met btw worden belast als de huurder zeggenschap heeft over de keuze en het gebruik van de geleverde diensten. In de praktijk is dat vaak niet het geval, zeker niet bij verzamelgebouwen. Hierdoor zullen veel servicekosten voortaan als bijkomende prestaties worden aangemerkt, wat betekent dat ze het btw-regime van de verhuur volgen.
Wat zijn zelfstandige en bijkomende prestaties?
Bij huurovereenkomsten worden vaak aanvullende diensten geleverd, zoals nutsvoorzieningen en schoonmaak. Het nieuwe besluit maakt onderscheid tussen:
- Zelfstandige prestaties: Dit zijn diensten waarbij de huurder zelf kan beslissen welke leverancier wordt ingeschakeld en hoeveel van een dienst wordt afgenomen. Bijvoorbeeld: individuele nutsvoorzieningen met aparte meters en facturen op basis van verbruik.
- Bijkomende prestaties: Dit zijn diensten die door de verhuurder worden geleverd in het kader van de huur, zoals gezamenlijke schoonmaak en onderhoud. Deze volgen hetzelfde btw-regime als de huur.
Vanaf 2025 worden servicekosten veel vaker als bijkomende prestaties gezien. Dit betekent dat, wanneer de huur niet btw-belast is, ook over de servicekosten geen btw meer in rekening mag worden gebracht.
Wat betekent dit voor verhuurders?
Verhuurders zullen de impact van deze wijziging goed moeten doorrekenen. Wanneer servicekosten als bijkomende prestaties worden gekwalificeerd, kunnen zij de btw over de inkoop van deze diensten niet meer aftrekken. Dit brengt extra kosten met zich mee, vooral als huurders niet btw-plichtig zijn. Verhuurders kunnen dit nadeel proberen te compenseren door een opslag op de servicekosten.
Wat betekent dit voor huurders?
Voor huurders die niet btw-plichtig zijn, zoals particulieren en zorginstellingen, biedt deze wijziging mogelijk financieel voordeel. Waar voorheen 21% btw over servicekosten werd berekend, zal de compensatie voor het btw-nadeel van de verhuurder waarschijnlijk lager uitvallen dan deze 21%.
Conclusie
De nieuwe btw-regels voor servicekosten zorgen voor grote veranderingen in de vastgoedsector. Vooral verhuurders moeten zich voorbereiden op een complexere administratie en het berekenen van btw-nadeel. Huurders kunnen daarentegen profiteren van lagere kosten.
Het is belangrijk voor zowel verhuurders als huurders om bestaande huurovereenkomsten en servicekosten zorgvuldig te evalueren en, indien nodig, aan te passen. Omdat de exacte impact van het nieuwe besluit afhankelijk is van de specifieke situatie, wordt aangeraden om advies in te winnen bij een btw-specialist of fiscaal jurist. Dit helpt om eventuele risico’s te vermijden en de financiële gevolgen goed in kaart te brengen.
