De laatste tijd zijn er meerdere winkelketens failliet verklaard, zoals Blokker en The Body Shop. Een van de belangrijkste vragen die dan opkomt, is: wat gebeurt er met de huurovereenkomst? Wordt deze automatisch beëindigd, of blijven er verplichtingen bestaan? In dit artikel duiken we in de juridische aspecten rondom huurovereenkomsten bij faillissement en wat de Faillissementswet hierover zegt.
Huurovereenkomst en faillissement: wat zijn de opties?
Een faillissement brengt onzekerheid met zich mee, maar de Faillissementswet biedt duidelijke kaders. Deze wet onderscheidt hierbij twee situaties:
Faillissement van de verhuurder (artikel 37):
Als een verhuurder failliet gaat, blijft de huurovereenkomst in principe bestaan. De curator, die het faillissement beheert, beslist of voortzetting van de overeenkomst in het belang van de boedel is. Hierbij weegt de curator af of de huurovereenkomst waarde toevoegt aan het afwikkelen van het faillissement.
Faillissement van de huurder (artikel 39):
Wanneer de huurder failliet wordt verklaard, biedt artikel 39 van de Faillissementswet zowel de curator als de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Hiervoor geldt een maximale opzegtermijn van drie maanden. Gedurende deze periode blijft de huur verschuldigd en wordt deze als boedelschuld beschouwd. Dit betekent dat deze betalingen prioriteit krijgen boven andere schulden. Huurachterstanden van vóór het faillissement vallen echter onder de reguliere schuldeisers, waardoor de kans op volledige betaling klein is.
Redelijke beëindiging: grenzen aan opzegging
De wet stelt ook grenzen aan het opzeggen van een huurovereenkomst. Redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 BW) spelen hierbij een cruciale rol. Verhuurders mogen hun rechten niet misbruiken (art. 3:13 BW) en moeten zorgvuldig handelen.
Een opzegging kan bijvoorbeeld onredelijk zijn als:
- Er geen huurachterstand is;
- De gefailleerde onderneming voldoende zekerheid biedt voor toekomstige betalingen.
In sommige gevallen kan de curator een indeplaatsstelling voorstellen. Dit houdt in dat een nieuwe huurder de lopende overeenkomst overneemt. Dit kan voordelig zijn voor zowel de verhuurder als de curator, afhankelijk van de omstandigheden.
Ontruiming van het pand
Wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd, is de curator verantwoordelijk voor het ontruimen en opleveren van het pand (art. 7:224 BW). Volgens de wet moeten eventuele schade tijdens dit proces als boedelschuld worden behandeld. Schade die vóór het faillissement is ontstaan, valt echter buiten deze regeling en wordt als reguliere schuld aangemerkt.
Wat betekent dit voor verhuurders?
Voor verhuurders is het belangrijk om een faillissement van de huurder proactief te benaderen. Het beoordelen van de situatie, het overwegen van indeplaatsstelling, en het zorgvuldig afwegen van opzegging zijn cruciale stappen. Daarnaast biedt de wet voldoende handvatten om de belangen van beide partijen te beschermen, mits er zorgvuldig wordt gehandeld.
Conclusie
Faillissementen zijn complex, en huurovereenkomsten vormen daar geen uitzondering op. Hoewel de wet richtlijnen biedt, hangt veel af van de specifieke omstandigheden van het faillissement. Zorgvuldige afwegingen en goede communicatie tussen verhuurders, curatoren en andere betrokken partijen zijn essentieel om tot een redelijke oplossing te komen.
