Vaak willen huurders van een bedrijfspand kleine of grote aanpassingen doen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat ze graag de muren willen schilderen of een vaatwasser willen plaatsen in de keuken. Voor dit soort kleine aanpassingen hebben huurders over het algemeen geen toestemming van de verhuurder nodig. In artikel 7:215 BW staat namelijk omschreven; “De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.”
Voor ingrijpendere wijzigingen is dus altijd schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het plaatsen van een nieuwe keuken. De verhuurder dient, meestal binnen 8 weken, schriftelijk zijn antwoord te geven aan de huurder. Hierbij dient de verhuurder rekening te houden met de verhuurbaarheid en waardedalingen van het gehuurde.
Als de verhuurder niet reageert, betekent dat niet dat hij automatisch toestemt met de verbouwing. De wetgever heeft hier namelijk geen regels over op gesteld. Daarom is het belangrijk dat de huurder altijd pas begint met een verbouwing als hij toestemming heeft van de verhuurder.
Toch beginnen met verbouwen zonder toestemming van de verhuurder
Maar wat als een huurder toch gaat verbouwen nadat u zijn verzoek heeft afgewezen of dat de huurder alvast begint met de verbouwingen. Omdat hij niet kan wachten of omdat hij zonder reactie van de verhuurder denkt dat zwijgen hetzelfde is als toestemmen. Wat kunt u hier als verhuurder tegen doen?
Als verhuurder kunt u bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. In de wet staat namelijk nadrukkelijk dat de huurder niet mag verbouwen zonder toestemming van de verhuurder. De kantonrechter geeft echter niet zomaar toestemming om de huurovereenkomst te ontbinden.
Wanneer een verbouwing niet heeft geleden tot schade en/of waardevermindering van het pand, kan de rechter het verzoek om de huurovereenkomst te ontbinden afwijzen. Ter bescherming van de belangen van de verhuurder kan de kantonrechter echter wel voorwaarden of een last aan zijn toestemming verbinden.
Voorbeelden van voorwaarden of lasten die de kantonrechter kan stellen;
- De kantonrechter kan een verzoek tot huurprijsverhoging toewijzen ter compensatie van de verminderde verhuurbaarheid van het gehuurde. Dit geldt overigens niet wanneer de waarde van het gehuurde wordt verhoogd in plaats van verlaagd. In dat geval is er geen plaats voor compensatie.
- De kantonrechter kan beslissen dat de wijzigingen voor rekening van de huurder moeten worden hersteld bij het einde van de huurovereenkomst.
- De kantonrechter kan beslissen dat de onderhoudsplicht van de wijziging rust bij de huurder en dat de huurder moet voldoen aan de regels van het onderhoud.
Verschillen tussen een voorwaarden en een last
Het verschil tussen een voorwaarden en een last is belangrijk om te weten voor u als huurder of verhuurder van zakelijk vastgoed. Het belangrijkste verschil betreft de gevolgen als de huurder zich niet aan de voorwaarde of last houdt.
Wanneer de huurder zich niet houdt aan de voorwaarde wordt de toestemming van de kantonrechter achteraf bezien nooit gegeven en zal de huurder de wijzigingen ongedaan moeten maken. De huurder kan de kantonrechter natuurlijk wel opnieuw toestemming vragen, maar door het overtreden van de regels is de kans op toestemming natuurlijk wel een stuk kleiner.
Bij overtreding van de last blijft de toestemming van de kantonrechter van kracht. De verhuurder kan de huurder echter wel aansprakelijk stellen voor de schade. Een last heeft namelijk dezelfde waarde als een overeenkomst.
