Over de verplichtingen voor de verhuurder van bedrijfsruimte, kantoorruimte of winkelruimte zijn er nog steeds een hoop onduidelijkheden in Nederland. Het is echter wel belangrijk voor de verhuurder om, voorafgaand aan de huurperiode, een goed beeld te hebben van zijn verplichtingen.
Verplichtingen voor de verhuurder van bedrijfsruimte
Het huurrecht in Nederland kent drie verplichtingen voor de verhuurder
- Het ter beschikking stellen van de zaak;
- Het verhelpen van gebreken;
- Het goed onderhouden van het gehuurde
Maar wat houdt dit nu precies in? Wij van de Online Bedrijfsmakelaar geven in dit artikel wat meer informatie over de verschillende verplichtingen voor de verhuurder van bedrijfsruimte.
- Het ter beschikking stellen van de zaak/ het gehuurde
Vanzelfsprekend is een verplichting voor de verhuurder dat hij het gehuurde ter beschikking stelt aan de huurder. Het is echter wel de bedoeling dat de verhuurder het gehuurde schoon en zonder achtergebleven spullen van de vorige huurder oplevert.
TIP: Leg voorafgaand aan de huurovereenkomst het opleveringsniveau van het gehuurde goed vast om achteraf problemen te voorkomen. Meer informatie vindt u in het artikel “Het opleveringsrapport; Voorkom problemen bij de oplevering van bedrijfsruimte”
- De onderhouds- en gebrekenregeling
Wat is een ‘gebrek’ bij de verhuur van bedrijfsruimte?
Voordat er gedacht kan worden aan de eventuele gevolgen van het constateren van een gebrek, moet eerst gekeken worden of er ook echt sprake is van een gebrek. De hoofdregel is dat alle situaties die het huurgenot negatief beïnvloeden vallen onder een gebrek.
Voorbeelden van gebreken:
- Slechte onderhoudsstaat
- Ongedierte
- Constructiefouten
- Regels van de overheid; bijvoorbeeld ontbreken van een vergunning
- Regels van de overheid die het gebruik van het gehuurde verbieden.
- Technische constructie van het gehuurde. Bepaalde materialen kunnen het huurgenot negatief beïnvloeden.
Wat direct opvalt aan deze voorbeelden is dat zij (in)direct gelieerd zijn aan het gehuurde. Externe omgevingsfactoren, zoals bijvoorbeeld verkeerslawaai, spelende kinderen en overlast door buren, vallen niet onder de gebrekenregeling.
Gevolgen van de aanwezigheid van een gebrek voor de verhuurder van bedrijfsruimte?
Wat zijn de gevolgen voor de verhuurder van bedrijfsruimte indien er daadwerkelijk een gebrek wordt geconstateerd.
- De verhuurder verhelpt de geconstateerde gebreken zelf
- De verhuurder is verplicht de gebreken te verhelpen, maar dat doet hij niet.
Wanneer er een gebrek wordt geconstateerd is de verhuurder in de hoofdregel verplicht om deze te verhelpen. Als de verhuurder dit echter niet doet kan de huurder het gebrek zelf verhelpen of dit door derden laten doen. De kosten voor de reparatie komt echter wel voor rekening van de verhuurder.
De verhuurder is echter niet verplicht tot herstel indien de huurder zelf zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, overlast veroorzaakt, het gebrek zelf heeft veroorzaakt of het gebrek ‘aangedikt heeft’. Daarom is het niet aan te raden om als huurder de gebreken zelf te laten repareren zonder samenspraak met de verhuurder.
- De verhuurder kan worden verplicht schadevergoeding aan de huurder te betalen
Indien er sprake is van vermogensschade, kosten die samenhangen met het verhelpen van het gebrek, winstderving, bedrijfsschade en verplaatsing of verhuiskosten kan de verhuurder verplicht worden om een schadevergoeding aan de huurder te betalen.
De verhuurder kan door de huurder echter alleen worden verplicht schadevergoeding te betalen als het gebrek ook daadwerkelijk aan hem kan worden toegerekend (dus wanneer het zijn schuld is dat het gebrek is ontstaan). In het geval van een schadevergoeding is uitspraak van de rechter noodzakelijk.
- Huurder en verhuurder besluiten de huurovereenkomst te ontbinden
In het meest vergaande geval van de geconstateerde gebreken kunnen beide partijen ervoor kiezen om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurder zal dit overwegen als hij weet dat hij door het gebrek toch niet het gebruiksgenot zal krijgen van het gehuurde. De verhuurder zal de huurovereenkomst willen ontbinden wanneer de reparatiekosten niet opwegen tegen de huurprijs van het gehuurde.
Met name bij de onderhouds- en gebrekenregeling bestaat er nogal wat complexiteit over wat nu daadwerkelijk gebreken zijn en wie hiervoor aansprakelijk is. Vandaar dat wij van de Online Bedrijfsmakelaar altijd adviseren, om voorafgaand aan de huurovereenkomst, de algemene bepalingen van het ROZ goed door te nemen of om een professional in te schakelen zodat u achteraf niet met (onnodige) problemen te maken krijgt.
