Bij het verhuren of verkopen van bedrijfspanden bestaat er bij vastgoedeigenaren nog steeds de nodige onduidelijkheid over de verschillende aspecten die hierbij komen kijken. De Online Bedrijfsmakelaar heeft voor u een selectie gemaakt van de meest gestelde vragen en de antwoorden hierop.
1. Is de huursom van een bedrijfspand belast met btw?
In de algemene regel is de verhuur van een bedrijfspand vrijgesteld van btw. Huurder en verhuurder komen samen een met btw belaste verhuur overeen. Indien de huurder 90% van haar activiteiten belast verricht, kan er namelijk geopteerd worden voor belaste verhuur. Dit is voor zowel huurder als verhuurder zeer aantrekkelijk vanwege het feit dat men de verschuldigde btw op onderhoud of schoonmaak bij belaste verhuur kan
Indien uw bedrijfspand nog binnen de herzieningsperiode van 10 jaar valt, kunt u uw bedrijfspand niet verhuren aan een onbelaste onderneming. Indien u dat wel doet, moet u een gedeelte van de teruggevorderde btw voor de resterende looptijd van de herzieningsperiode terugbetalen aan de
2. Is btw van toepassing bij de verkoop van mijn bedrijfspand?
Wanneer u bij de aankoop of realisatie van uw bedrijfspand btw heeft teruggevorderd begint er een zogenaamde herzieningsperiode te lopen. Deze herzieningsperiode houdt in dat u voor het jaar waarin u het bedrijfspand gaat gebruiken, en de negen daaropvolgende jaren moet beoordelen of u de btw kunt terugvorderen. Wanneer u uw bedrijfspand verkoopt kan dit gevolgen hebben voor de btw die u hebt
Als u uw bedrijfspand belast verkoopt, begint er voor de koper een nieuwe herzieningsperiode. Verkoopt u echter zonder btw terwijl u bij de aanschaf wel volledig de btw heeft teruggevorderd, dan bestaat de kans dat u een gedeelte van deze btw moet terugbetalen. Als u binnen de herzieningsperiode namelijk verkoopt aan een onbelaste ondernemer, bent u namelijk verplicht om voor de resterende looptijd van de herzieningsperiode de teruggevorderde btw terug te betalen.
Voorbeeldberekening indien u binnen de herzieningsperiode verhuurt of verkoopt aan een onbelaste
Stel u koopt op 1 januari 2012 een bedrijfspand voor in totaal € 595.000. In het aankoopbedrag zit € 95.000 btw verwerkt die u als voorbelasting heeft teruggevorderd. Aan ieder jaar van de herzieningsperiode wordt 1/10e van dit bedrag (€ 9.500) toegerekend. Op 1 oktober 2017 verhuurt of verkoopt u het bedrijfspand zonder btw in rekening te brengen. Voor het nog niet verstreken deel van de herzieningsperiode (in dit geval 4 jaar en 3 maanden) moet u de btw herzien (betalen) die u bij aanschaf hebt afgetrokken. Dat is € 40.375 (4,25 x € 9.500).
Bron: Belastingdienst.nl
3. Wat voor soort bedrijfsruimte heb ik en wat is de regelgeving ervan?
Volgens de Nederlandse wetgeving bestaan er twee verschillende typen bedrijfsruimten namelijk: middenstand bedrijfsruimten en overige bedrijfsruimten. Beide typen bedrijfsruimten hebben een eigen regelgeving met betrekking tot het huurrecht. Voordat u uw bedrijfspand gaat verhuren is het daarom van cruciaal belang dat u weet wat de verschillen zijn en welk type bedrijfsruimte u zelf heeft.
Wij van de Online Bedrijfsmakelaar hebben voor u een overzicht gemaakt van de verschillen en de betreffende functies per categorie. Dat overzicht vindt u hier.
4. Wat is het verschil tussen een eerste recht van koop en een koopoptie?
Bij een koopoptie krijgt de huurder het recht om na afloop van de huurovereenkomst of een ander vastgestelde datum het bedrijfspand te kunnen kopen van de verhuurder. Wanneer er sprake is van een koopoptie is het voor de verhuurder niet meer mogelijk om het bedrijfspand aan een ander te verkopen. Hij kan alleen aan een ander verkopen indien de huurder op basis van een gegronde reden afziet van de koop.
Ook bij een eerste recht van koop heeft de huurder het recht om het bedrijfspand te kopen van de verhuurder. Echter is deze optie minder bindend dan de koopoptie. Bij een eerste recht van koop is de verhuurder namelijk verplicht om het pand eerst aan te bieden aan de huidige huurder alvorens hij het bedrijfspand aan een derde partij kan verkopen. Wanneer de huurder niet akkoord gaat met de voorwaarden van de koop van het bedrijfspand kan de verhuurder het bedrijfspand aan een derde partij verkopen. Wel moet de verhuurder het bedrijfspand onder dezelfde voorwaarden aanbieden aan de derde partij.
5. Hoe zit het met de bankgarantie bij de verkoop van een bedrijfspand?
Wanneer een bedrijfspand met huurder wordt verkocht, wordt de koper volgens rechtswege automatisch verhuurder; koop breekt immers geen huur. De koper neemt bij de koop alle rechten en plichten van de verkoper over, dus ook de bankgarantie.
6. Heb ik een energielabel nodig bij de verhuur of verkoop van mijn bedrijfspand?
Ja, vanaf 1 januari 2015 is het energielabel namelijk ook verplicht bij de verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen zoals scholen, horeca, sporthallen, ziekenhuizen, horecapanden, kantoorpanden, winkelruimten en bedrijfsverzamelgebouwen. Wanneer het energielabel niet in orde riskeert de eigenaar een boete die kan oplopen tot maar liefst € 20.250,-. Meer informatie inzake het energielabel voor utiliteitsgebouwen vindt u hier.
7. Hoe bereik ik mijn volledige doelgroep bij de verhuur of verkoop van mijn bedrijfspand?
In de zoektocht naar een nieuwe huurder of koper voor uw bedrijfspand is het uiteraard belangrijk dat u uw volledige doelgroep bereikt. U kunt ervoor kiezen om uw bedrijfspand te plaatsen op gratis aanbodsites, zoals bijvoorbeeld Marktplaats. Deze websites hebben echter een beperkt bereik. De grootste zakelijke aanbodsite in Nederland is – met meer dan 800.000 maandelijkse bezoekers – Funda in Business. En vergeet ook zeker de kleinere aanbodsites zoals Bedrijfspand.com, iLocate en Ventu niet. Hoe meer aanbodsites u of uw bedrijfsmakelaar inzet, hoe groter de kans op een snelle verhuur of verkoop.
Welke aanbodsites wij van de Online Bedrijfsmakelaar inzetten om de volledige doelgroep voor onze opdrachtgevers te bereiken? Hier vindt u het overzicht.
8. Wat is de meerwaarde van een bedrijfsmakelaar?
U kunt ervoor kiezen om zonder begeleiding van een bedrijfsmakelaar uw bedrijfspand te verhuren of te verkopen. Onderschat echter niet wat er allemaal komt kijken bij het verhuren of verkopen van uw bedrijfspand. Denk bijvoorbeeld aan een goede strategiebepaling en objectpresentatie en een goede contractuele afhandeling van de gemaakte afspraken. Helaas heeft u zelf geen toegang tot een aantal grote aanbodsites zoals Funda in Business.
Het nadeel van een bedrijfsmakelaar is echter dat deze voor zijn diensten forse courtagebedragen hanteert. Een courtagebedrag wordt berekend op de gerealiseerde jaarhuur of verkoopprijs. Gemiddeld bedraagt deze in Nederland 16% van de jaarhuur of 1,75% van de verkoopprijs, waardoor de kosten snel kunnen oplopen.
