Bij de aankoop van vastgoed is een nauwe samenwerking tussen koper en verkoper essentieel voor een succesvolle transactie. Als een van de partijen in gebreke blijft, is deze meestal verplicht om de veroorzaakte schade te vergoeden, tenzij er sprake is van overmacht. In dit artikel bespreken we een recente zaak die de kwestie van overmacht in het kader van het niet nakomen van een koopovereenkomst naar voren brengt.
Het principe “afspraak is afspraak” is stevig verankerd in de wet: een overeenkomst moet nagekomen worden. Als dit niet gebeurt, is de in gebreke blijvende partij meestal verplicht om de schade te vergoeden, tenzij er sprake is van omstandigheden die hem niet kunnen worden aangerekend. Laten we een specifiek geval uit de praktijk bekijken.
Praktijkvoorbeeld: Overmacht in een vastgoedtransactie
Stel, een koper heeft een bedrijfspand gekocht. In de koopovereenkomst kwamen beide partijen overeen dat de koper een waarborgsom zou storten of een bankgarantie voor hetzelfde bedrag zou verstrekken. Daarnaast werd afgesproken dat bij niet-nakoming een boete verschuldigd zou zijn.
De koper komt zijn verplichtingen echter niet na: hij stort geen waarborgsom en verstrekt geen bankgarantie. Dit is een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Als gevolg hiervan zegt de verkoper de koopovereenkomst op en eist hij dat de koper de boete betaalt. De koper is het hier echter niet mee eens en beroept zich op overmacht.
De juridische procedure en de rol van overmacht
De zaak wordt voorgelegd aan de Rechtbank, die moet beoordelen of de koper terecht een beroep doet op overmacht. De koper voert aan dat hij door ziekte en het wachten op de levering van een ander vastgoedobject, onvoldoende geld had om de waarborgsom te storten.
Als er sprake is van overmacht, dan is de koper niet verplicht de boete te betalen. Dit is een kwestie die door de rechter beoordeeld moet worden.
Bewijslast bij een beroep op overmacht
Bij een beroep op overmacht rust de bewijslast op de partij die niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. In dit geval moet de koper dus aantonen dat hij door overmacht niet in staat was om de waarborgsom of de bankgarantie te regelen. Bovendien moet de koper bewijzen dat het niet aan zijn schuld te wijten is dat hij geen waarborgsom of bankgarantie heeft kunnen verstrekken.
In dit specifieke geval heeft de rechtbank geconcludeerd dat de koper niet voldoende heeft kunnen aantonen dat zijn ziekte hem belemmerde om aan zijn financiële verplichtingen te voldoen.
Eigen risico van partijen bij vastgoedtransacties
Wat betreft het eigen risico van de partijen blijkt dat de koper zijn verplichtingen niet kon nakomen omdat hij moest wachten op de levering van een ander vastgoedobject. Volgens de rechtbank valt dit echter onder het eigen risico van de koper en is er dus geen sprake van overmacht. Als gevolg hiervan moet de koper de boete betalen, ongeacht de werkelijke schade die de verkoper heeft geleden.
De zaak illustreert het belang van het begrijpen van de rol van overmacht in vastgoedtransacties en de potentiële gevolgen van het niet nakomen van een koopovereenkomst.
