Een huurder moet aan het einde van de huurovereenkomst in beginsel altijd het gehuurde verlaten en weer in originele staat opleveren aan de verhuurder. Als de huurder echter een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a, zoals productie- opslag- of kantoorruimte, huurt is dat anders. Onder dit huurregime hebben huurders namelijk recht op ‘ontruimingsbescherming’.
Wat is ontruimingsbescherming voor huurders van bedrijfsruimte?
Ontruimingsbescherming voor huurders houdt in dat de huurder na de einddatum niet direct tot ontruiming verplicht is. Als de huurder gebruik wil maken van de ontruimingsbescherming kan hij nog minimaal twee maanden gebruik blijven maken van het gehuurde.
Deze periode kan door de rechter worden verlengd voor een termijn van maximaal een jaar en kan op verzoek van de huurder nogmaals twee keer met maximaal een jaar worden verlengd. Telkens aan het einde van de termijn zal opnieuw een verzoek moeten worden ingediend bij de kantonrechter.
Zes aandachtspunten voor de ontruimingsbescherming van bedrijfsruimte
Punt 1: Huurder heeft niet altijd recht op ontruimingsbescherming
Onder de volgende voorwaarden heeft de huurder geen recht op ontruimingsbescherming:
- De huurder heeft zelf de huurovereenkomst opgezegd.
- De rechtbank heeft een vonnis uitgesproken tegen de huurder en hem veroordeeld tot het ontruimen van het gehuurde wegens niet nakomen van zijn verplichtingen.
- De huurder heeft uitdrukkelijk met de beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd.
Over de eerste twee punten valt weinig te discussiëren. Het laatste punt kan echter voor problemen zorgen. Het is namelijk niet altijd duidelijk of er sprake is van uitdrukkelijk instemmen met de beëindiging.
Partijen kunnen namelijk meerdere malen contact hebben gehad via de telefoon of per mail, maar als de afspraken niet zijn vastgelegd in een beëindigingsovereenkomst heeft de huurder in de meeste gevallen toch vaak recht op de ontruimingsbescherming.
Een ander belangrijk punt is wanneer de beëindigingsovereenkomst is afgesloten. Wanneer deze namelijk voor of bij het aangaan van de huurovereenkomst is overeengekomen kan deze door de rechtbank worden vernietigd. Het is dus belangrijk dat de beëindigingsovereenkomst pas wordt overeengekomen gedurende de huurperiode.
Punt 2: Verhuurder moet de ontruiming aanzeggen
De huurder van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW heeft, onder voorwaarden, recht op twee maanden ontruimingsbescherming. Deze periode begint pas na het eindigen van de huurovereenkomst en op de datum waartegen ontruiming is aangezegd.
De ontruimingsbescherming begint niet automatisch op de einddatum van de huurovereenkomst, maar vanaf de datum dat officieel de ontruiming is aangezegd. Dat geldt eveneens als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege eindigt.
Het is dus van cruciaal belang dat u als verhuurder de ontruiming schriftelijk aanzegt. Enkel de huurovereenkomst opzeggen is niet voldoende. Uiteraard kunt u in de opzeggingsbrief ook tegelijkertijd de ontruiming aanzeggen.
Punt 3: De huurder moet tijdig een verzoek indienen bij de kantonrechter
Een verzoek tot het verlengen van de ontruimingsbescherming dient uiterlijk binnen de termijn van twee maanden te worden ingediend. De indiening van dit verzoek zorgt ervoor dat de ontruimingsplicht is geschorst, totdat de kantonrechter een uitspraak doet.
Zoals eerder omschreven kan de kantonrechter de ontruimingsbescherming verlengen met maximaal één jaar. De huurder kan hierna nogmaals twee keer een verzoek indienen voor maximaal één jaar verlenging.
Punt 4: Belangenafweging van huurder en verhuurder bij ontruiming
De kantonrechter keurt niet automatisch het verlengingsverzoek van een huurder goed. Hiervoor maakt hij een zorgvuldige afweging tussen de belangen van de huurder en de verhuurder. Indien de belangen van de verhuurder namelijk zwaarder gelden dan die van de huurder, dan wijst de kantonrechter het verzoek af.
Indien de kantonrechter geen duidelijk onderscheid kan maken tussen welke belangen zwaarder getroffen worden, dan zal hij het verzoek afwijzen. Met andere woorden; de huurder moet dus goed kunnen onderbouwen hoe zijn belangen worden geschaad én waarom hij recht heeft op verlenging van de ontruimingsbescherming.
Punt 5: De vergoeding tijdens het voortgezet gebruik door de huurder
Als de huurder tijdens de ontruimingsbescherming nog gebruik maakt van het gehuurde is hij hiervoor een vergoeding verschuldigd. Over het algemeen is dit bedrag gelijk aan het huurbedrag dat de huurder moest betalen tijdens de laatste maanden van de huurovereenkomst.
Mochten de partijen het niet eens worden over de hoogte van de vergoeding dan zal de kantonrechter het bedrag vaststellen in de verlengingsbeschikking. De partij, huurder of verhuurder, die een aanpassing van de vergoeding wil zal tijdens het geding dat goed moeten onderbouwen. Het vast te stellen bedrag dient altijd “redelijk” te zijn rekening houdend met het prijspeil in de omgeving.
Punt 6: De kantonrechter stelt bij afwijzing van het verzoek de definitieve datum van ontruiming vast
Indien de kantonrechter het verlengingsverzoek afwijst, dan zal hij direct ook de definitieve ontruimingsdatum vaststellen. De ontruimingsdatum kan ook na het einde van de schorsingstermijn liggen. Tegen de uitspraak van de kantonrechter kan in principe geen hoger beroep of beroep op cassatie worden gedaan. In enkele uitzonderlijke gevallen kan de huurder of verhuurder echter toch nog in hoger beroep gaan. In de praktijk komt dit echter zelden voor.
