De onderhoudsverdeling voor huurders en verhuurders van bedrijfsruimte zit net iets anders in elkaar als bij de verhuur van woningen. Bij de verhuur van woningen is door de Overheid een Besluit Kleine Herstellingen gemaakt. In dit besluit staat een duidelijke opsomming van kleine herstellingen die voor rekening zijn van de huurder en welke voor de verhuurder.
Voor de huurder van bedrijfsruimte geldt echter een andere regeling. Partijen zijn namelijk vrij om hierover afspraken te maken. Het wetsartikel waarin dit wordt omschreven voor bedrijfsruimte is namelijk van regelend recht. Wat wil zeggen dat partijen het samen mogen regelen. De artikelen voor woonruimte zijn van semi-dwingend recht, wat inhoudt dat je er niet ten nadele van de huurder van kunt afwijken.
De onderhoudsverdeling in het ROZ – Model voor bedrijfsruimte
In Nederland wordt bij het opstellen van een huurovereenkomst in de meeste gevallen het ROZ – model gebruikt. De algemene bepalingen van het ROZ – model zijn bedoeld om op terug te vallen als er geen afspraken zijn gemaakt over de onderhoudsverdeling bij de huur en verhuur van bedrijfsruimte.
In artikel 11 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst voor bedrijfspanden 7:230a BW worden de volgende termen gebruikt;
- onderhoud: het ervoor zorgdragen dat een zaak in een goede toestand blijft, althans in de staat blijft zoals die bij ingangsdatum van de huurovereenkomst bestond, behoudens normale gebruiksslijtage;
- herstel: het terugbrengen dan wel vervangen van een zaak in een staat die het mogelijk maakt dat deze zaak weer kan worden gebruikt zoals bij ingangsdatum van de huurovereenkomst;
- vernieuwing: het vervangen van een zaak als gevolg van het bereiken van het einde van de technische levensduur van die zaak.
Onderhoudswerkzaamheden voor de verhuurder van bedrijfsruimte
In artikel 11.4 van de algemene bepalingen is een opsomming gemaakt van de punten die voor rekening en risico zijn voor de verhuurder van bedrijfsruimte;
- onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve delen, zoals funderingen, kolommen, balken;
- vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties;
- onderhoud, herstel en vernieuwing van trappen, traptreden, rioleringen, goten en buitenkozijnen;
- bouwvloeren, daken, beplating, bouwmuren en buitengevels;
De punten zijn voor rekening van de verhuurder, tenzij deze vallen onder de kleine herstellingswerkzaamheden, zoals het geringe en dagelijks onderhoud of werkzaamheden aan dingen die niet door de huurder zelf zijn aangebracht.
Onderhoudswerkzaamheden voor de huurder van bedrijfsruimte
- onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten;
- onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering;
- onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu’s, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, pantryinrichting en sanitair;
- onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen;
- onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen , tuin en erf, waaronder bestrating;
- het periodiek en correctief onderhoud, alsmede periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische installaties, waaronder ook vernieuwing van kleine onderdelen;
- al dan niet van overheidswege voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van de (technische) installaties;
- onderhoud, herstel of vernieuwing van zaken die door de huurder zijn of worden aangebracht;
- de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, zonwering, kozijnen en gevels, alsook het verwijderen van graffiti;
- de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.
Zoals u ziet is er in de algemene bepalingen van het ROZ model een duidelijke standaard onderhoudsverdeling gemaakt voor de huur en verhuur van bedrijfspanden. U kunt hier samen echter vrij eenvoudig van afwijken. Hierbij is het echter wel belangrijk dat u het juridisch goed vastlegt zodat hier achteraf nooit twijfel over ontstaat.
