Op 1 januari 2021 is de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) ingegaan. Door de WHOA is het voor bedrijfseigenaren mogelijk om een akkoord te bereiken op een schuldregeling, zonder instemming van alle schuldeisers. Het doel van deze wet is het voorkomen van faillissement en het vergroten van een succesvolle doorstart. Als een huurder bijvoorbeeld beroep doet op deze wet, dan is het mogelijk dat u hier als verhuurder ook mee te maken krijgt.
Het doel van een onderhands akkoord
Het doel van een onderhands akkoord is het voorkomen van faillissement. Doet een huurder beroep op de WHOA, dan kan de huurder akkoord voor een schuldregeling afdwingen via de rechter. Schuldeisers, zoals de verhuurder van het bedrijfspand, kunnen hierdoor gedwongen worden om een deel van de vordering prijs te geven.
Hoe de schuldregeling wordt ingericht is aan de schuldenaar. Stel dat uw huurder bijvoorbeeld te maken heeft met zeer uiteenlopende crediteuren, dan kan de huurder deze crediteuren in “klassen” indelen. De schuldenaar bepaalt vervolgens zelf aan welke crediteuren of klassen een voorstel wordt aangeboden.
Hierna moeten crediteuren per klasse stemmen over het voorstel. Als er minimaal één schuldeiser akkoord gaat met het voorstel, dan kan het naar de rechtbank ter bevestiging van de afspraken. Dit wordt een homologatie genoemd. Heeft de rechter het document gehomologeerd, dan is dit bindend voor alle crediteuren in een onderhands akkoord.
Gevolgen van de WHOA voor u als verhuurder
In een akkoord op basis van de WHOA kunnen afspraken worden opgenomen over vorderingen die nog lopen. Denk bijvoorbeeld aan huurachterstanden die de huurder heeft opgebouwd. Het is ook mogelijk dat de huurder u kan verzoeken om eerder gemaakte afspraken te wijzigen. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot een lager huurbedrag. Het is ook mogelijk dat de huurder verzoekt om schorsing van de exploitatieplicht.
Als verhuurder bent u niet verplicht om in te stemmen met het wijzigen van bestaande afspraken. U loopt echter het risico dat als u dit niet doet, de huurder de huurovereenkomst opzegt met toestemming van de rechter. Dit verzoek zal worden toegewezen als de rechter het volledige akkoord heeft gehomologeerd. Let op: U kunt zich als verhuurder hiertegen in bezwaar gaan als het aantoonbaar niet aannemelijk is dat de huurder de schulden op korte termijn niet meer kan betalen.
Als verhuurder heeft u mogelijk recht op een schadevergoeding
Als een huurder beroep doet op de WHOA heeft u in beginsel recht op een schadevergoeding, bijvoorbeeld voor leegstandschade. Afspraken over schadevergoedingsvorderingen kunnen echter ook in het onderhands akkoord worden opgenomen, waardoor u hier als verhuurder weinig van merkt. Als uw huurder op het punt staat om failliet te gaan en u niet vrijwillig meewerkt aan een voorstel voor het wijzigingen van huurverplichtingen, dan is het bovendien mogelijk dat de huurder een extra beëindigingsgrond krijgt via de rechter. Dit leidt in de meeste gevallen tot beëindiging van het huurcontract.
