Wanneer een bod wordt aanvaard, wordt er in principe een koopovereenkomst gesloten. Maar hoe zit het met het aanbod en de aanvaarding als er sprake is van een verleende koopoptie die wordt uitgeoefend? In dit artikel belichten we de belangrijkste aspecten van het inroepen van een koopoptie en hoe het zich verhoudt tot een voorkeursrecht.
De betekenis van een koopoptie
Een koopoptie is een krachtig instrument dat een gerechtigde het onvoorwaardelijke recht geeft om een koopovereenkomst te sluiten onder vooraf overeengekomen voorwaarden. Deze voorwaarden kunnen onder andere betrekking hebben op de prijs of de duur van de overeenkomst.
Een koopoptie wordt vaak gezien als een bindend aanbod. Door het verlenen van een koopoptie doet de gerechtigde een aantrekkelijk voorstel. Als de gerechtigde het aanbod aanvaardt (ook wel juridische aanvaarding genoemd), ontstaat er direct een rechtsgeldige koopovereenkomst. Met een koopoptie verkrijg je dus het recht om een aankoop te doen.
Wat is een voorkeursrecht en hoe verschilt het van een koopoptie?
Een voorkeursrecht is een bepaling die de verkoper verplicht om de te verkopen onroerende zaak eerst aan de voorkeursgerechtigde aan te bieden. Het gaat echter niet zo ver als een koopoptie. Hoewel de verkoper de verplichting heeft om het eigendom aan de voorkeursgerechtigde aan te bieden, hangt het sluiten van de uiteindelijke koopovereenkomst af van de aanvaarding van het aanbod door de koper.
In een recente uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:6020) werd duidelijk gemaakt dat een voorkeursrecht geen koopoptie is. Ondanks de bewering van de koper dat er sprake was van een koopoptie, oordeelde het hof dat er alleen sprake was van een voorkeursrecht. Dit toont aan dat er een duidelijk verschil bestaat tussen beide begrippen.
Recente jurisprudentie
In recente jurisprudentie is gebleken dat een voorkeursrecht een minder krachtig recht is dan een koopoptie. Deze conclusie volgt uit een recente uitspraak van hetzelfde gerechtshof. In een andere zaak was er een soortgelijk contractueel voorkeursrecht. Toen de verkoper op een bepaald moment besloot het perceel te verkopen en hiervoor een advertentie op Funda plaatste, beweerde de houder van het voorkeursrecht dat zijn recht geschonden was en eiste hij een contractuele boete.
In dit specifieke geval oordeelde het gerechtshof dat de verkoper het recht had om met anderen te onderhandelen, zelfs met het bestaan van een voorkeursrecht. Zelfs het sluiten van een koopovereenkomst met een derde partij, onder de voorwaarde dat het voorkeursrecht werd ingeroepen, werd niet beschouwd als een schending van het voorkeursrecht (ECLI:NL:GHARL:2020:9452).
Deze uitspraak weerspiegelt een consistente rechtspraak, aangezien andere rechters ook van mening zijn dat een koopoptie zelden van toepassing is. In de meeste gevallen is er eerder sprake van een voorkeursrecht, waarbij de rechthebbende geen recht heeft om de verkoop af te dwingen.
Uitleg van de overeenkomst
In de praktijk denken veel begunstigden dat ze een koopoptie hebben, terwijl ze in werkelijkheid een voorkeursrecht hebben dat ruim wordt geïnterpreteerd. Het is daarom van cruciaal belang om bij het vastleggen van een voorkeursrecht of een koopoptie duidelijk te communiceren over wat precies wordt afgesproken.
Schakel een expert in voor de beste begeleiding
Het verschil tussen een koopoptie en een voorkeursrecht kan soms subtiel zijn, maar de juridische en financiële gevolgen van het niet goed begrijpen ervan kunnen aanzienlijk zijn. Het is essentieel om duidelijke en correcte afspraken te maken in onroerend goed transacties.
Daarom is het raadzaam om een expert in te schakelen die je begeleidt bij elke stap. Een NVM bedrijfsmakelaar heeft de kennis, ervaring en het netwerk om je te voorzien van het beste advies en ervoor te zorgen dat je belangen optimaal worden behartigd. Neem vandaag nog contact op met een NVM bedrijfsmakelaar en zorg voor een soepele en succesvolle transactie.
