Kan een grondige verbouwing ervoor zorgen dat een pand door de Belastingdienst als nieuwbouw wordt aangemerkt?

Zou het kunnen dat door een ingrijpende verbouwing een pand wordt aangezien als de oplevering van een nieuwbouw pand? En wat zouden de gevolgen hiervan kunnen zijn?

De Hoge Raad heeft onlangs twee belangrijke uitspraken gedaan over het begrip ‘in wezen nieuwbouw.’ Dit begrip is van groot belang voor de heffing van btw en overdrachtsbelasting bij de verkoop van vastgoed.

Overdracht bij een nieuwe onroerende zaak

21% btw, geen overdrachtsbelasting. Bij de verkoop is het belangrijk om goed te kijken naar de staat van het pand. Mocht het namelijk gaan om een ‘nieuwe’ onroerende zaak dan dient er 21% btw betaald te worden. In dat geval geldt er onder voorwaarden een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Heeft de koper volledig recht op aftrek van de btw, dan zorgt een nieuwbouw kwalificatie dus voor lagere kosten voor de overdracht van het pand. Hij is namelijk geen overdrachtsbelasting verschuldigd en kan de btw terugvragen aan de belastingdienst.

Het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ uitgelegd

Een ingrijpende verbouwing zou ervoor kunnen zorgen dat een bestaand pand wordt aangemerkt als een ‘nieuwe’ onroerende zaak. De juridische term die hiervoor gebruikt wordt heet ‘in wezen nieuwbouw’. Maar wanneer is hier nu sprake van? De Hoge Raad gaf in twee recente uitspraken duidelijkheid over de betekenis van dit begrip.

In de eerste zaak ((ECLI:NL:HR:2022:1577) ging het om de verkoop van een voormalig kantoorpand, dat is verbouwd tot een hotel. In de tweede zaak ( (ECLI:NL:HR:2022:1609) ging het om een fabriekscomplex dat deels is gesloopt en deels is verbouwd. Op de vraag of er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, geeft de Hoge Raad aan dat het in beide gevallen moet gaan om grote ingrijpende verbouwingen. Deze verbouwingen moeten leiden tot een nieuw gebouw dat voor de verbouwing niet bestond.

De werkzaamheden moeten dus zo ingrijpend zijn, dat het resultaat van de verbouwing overeenkomt met het resultaat bij nieuwbouw. Zijn de wijzigingen in de bouwkundige constructie zo ingrijpend dat er een nieuw gebouw ontstaat, dan wordt het gebouw als ‘in wezen nieuwbouw’ aangemerkt. In de meeste gevallen zorgt een verbouwing er echter niet voor dat er een nieuw gebouw ontstaat.

Verschillende factoren hebben invloed op nieuwbouw voor de btw

De twee uitspraken van de Hoge Raad verduidelijken het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Hiernaast schept de Hoge Raad duidelijkheid over wanneer er 21% btw verschuldigd is en er geen overdrachtsbelasting geheven wordt. Er is echter geen algemene regel die in alle situaties toegepast kan worden.

Of een gebouw wordt aangemerkt als nieuwbouw voor de btw, blijft afhankelijk van precieze omstandigheden. Volgens de Hoge Raad kunnen verschillende factoren een rol spelen. Denk hierbij aan:

  • Veranderingen van de bouwkundige identiteit
  • Veranderingen van het uiterlijk van het gebouw
  • Functiewijzigingen van het gebouw
  • De door de verbouwing gerealiseerde meerwaarde
  • De grootte van gedane investeringen tijdens de verbouwing

Desondanks zijn deze factoren slechts aanwijzingen van ‘in wezen nieuwbouw’. Ze zijn niet doorslaggevend. Deze uitspraken hebben vooral invloed op de bepaling of de levering plaats moet vinden met 21% btw of hiervan vrijgesteld is.

Voorkom fouten: Download hier ons gratis handboek over de huurovereenkomst

Onze NVM Bedrijfsmakelaars hebben alle artikelen in begrijpelijke taal samengevat in dit gratis handboek. Zo voorkomt u vervelende verrassingen en ondertekent u de huurovereenkomst met vertrouwen.

Waar mogen wij het handboek naar toe mailen?

download handboek 7:230a BW