Bij de verhuur van bedrijfsruimte wordt gebruik gemaakt van de gebrekenregeling. Maar wanneer is er sprake van een gebrek? Een lekkend dak van een bakkerij valt bijvoorbeeld onder het begrip ‘gebrek’. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde, waardoor de huurder niet meer het optimale huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. In het voorbeeld van de bakkerij mocht de huurder bijvoorbeeld verwachten dat de bedrijfsruimte droog is en blijft.
Bij een lekkend dak is dus duidelijk sprake van een gebrek en heeft de verhuurder, tenzij er afwijkende afspraken in de huurovereenkomst zijn opgenomen, een herstelplicht. De huurder dient dit gebrek altijd schriftelijk te melden aan de verhuurder. De wet verplicht namelijk huurders om gebreken aan het gehuurde te melden aan de verhuurder. Doet hij dit niet, dan kan het voorkomen dat de huurder de eventuele schade die ontstaat door nalatigheid moet vergoeden aan de verhuurder. Dus als de huurder van de bakkerij in dit voorbeeld het gebrek niet meldt aan de verhuurder, dan moet de huurder de eventuele gevolgschade aan de verhuurder vergoeden.
Moet de verhuurder van bedrijfsruimte een gebrek altijd herstellen?
De verhuurder van bedrijfsruimte heeft niet altijd een herstelplicht. Een verhuurder hoeft namelijk niet te herstellen;
- indien het verhelpen van het gebrek onmogelijk is;
- wanneer de uitgaven van de reparatie niet van hem te vergen zijn;
- wanneer het gaat over een kleine herstelling waarvan de huurder verplicht is om deze te herstellen;
- indien het gaat om een gebrek waarvoor de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is;
- wanneer beide partijen hebben afgesproken dat het niet gaat om een ‘gebrek’.
De gebrekenregeling is geen dwingend recht, waardoor beide partijen hier dus afwijkende afspraken over kunnen maken.
Wat mag een huurder van bedrijfsruimte verwachten bij aanvang van de huurovereenkomst?
- Wanneer de huurder vooraf op de hoogte was van de (mogelijke) gebreken, dan is er minder snel sprake van een gebrek. Immers, hij wist dat hij minder van het gehuurde kon verwachten.
- Het is belangrijk dat partijen de bestemming van het gehuurde goed omschrijven in de huurovereenkomst. Wanneer er bijvoorbeeld over de bestemming ‘bedrijfsruimte’ wordt gesproken, dan is de huurder zelf verantwoordelijk om er bijvoorbeeld een bakkerij van te maken en te onderhouden.
Mag een huurder van bedrijfsruimte de huurbetaling stoppen als er gebreken zijn?
Als verhuurder bent u verplicht om huurder het rustige huurgenot van de zaak te verschaffen. Wanneer er gebreken aan het gehuurde zijn, dan kan de huurder bepaalde acties instellen zoals:
- vordering tot herstel;
- huurprijsvermindering;
- schadevergoeding;
- opschorting of gedeeltelijke ontbinding of verrekening van de huurprijs met een schadevergoeding;
Let op: niet zomaar opschorten.
De huurder mag niet zomaar zelf de huurprijs verminderen. De huurder kan de huurprijsvermindering vorderen vanaf het moment dat hij de verhuurder op de hoogte heeft gebracht van het gebrek tot het moment dat het gebrek is hersteld. Vaak gaat deze huurprijsvermindering samen met een opschorting. Wanneer een huurder alleen beroep doet op een opschorting, hoeft hij geen huur te betalen zolang het gebrek niet is hersteld. Zodra het gebrek is hersteld moet hij alsnog de huur betalen.
Wat kan een huurder doen als de verhuurder van het bedrijfspand het gebrek niet herstelt?
Een huurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt nooit door zomaar een vertrek van de huurder, ook niet als er gebreken in het gehuurde zijn. Wanneer de verhuurder echter de gebreken niet herstelt kan de huurder de huurovereenkomst onder andere laten ontbinden, gedeeltelijk ontbinden (bijvoorbeeld met een huurprijsvermindering tot gevolg), herstel vorderen, schade vorderen of de betaling uitstellen.
Echter dient iedere situatie apart beoordeeld te worden. Daarom adviseren wij van de Online Bedrijfsmakelaar om altijd een specialist in te schakelen.
