In de meeste koopovereenkomsten voor zakelijk vastgoed wordt een financieringsvoorbehoud opgenomen. Als het beroep op financieringsvoorbehoud onterecht blijkt te zijn, dan riskeert de koper een boete. Deze boete wordt mogelijk niet gematigd door de rechter.
Een financieringsvoorbehoud en boete in de koopovereenkomst
Stel dat een koper en een verkoper een overeenkomst sluiten voor de (ver)koop van een kantoorpand voor € 500.000. In de overeenkomst staat een financieringsvoorbehoud met de volgende afspraken:
- Het minimale bedrag van de hypotheek van de koper;
- Als de koper een beroep wil doen op het financieringsvoorbehoud, dan moet hij goed gedocumenteerd aantonen dat de hypotheek niet verstrekt wordt;
- Onder goed gedocumenteerd wordt verstaan: “een afwijzing van een erkende geldverstekkende bankinstelling. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat de koper de navolgende stukken dient te overleggen om te voldoen aan de vereisten van ‘goed gedocumenteerd’: minimaal een kopie van de hypotheekaanvraag en een gemotiveerde afwijzing.”
Als de koper de financiering niet rond krijgt, dan moet de koper een aantal stappen ondernemen. Allereerst voegt de koper de brief van de bank toe, waarin in enkele zinnen omschreven staat dat de aanvraag wordt afgewezen. Hierbij moet tevens aangeven worden waarom de aanvraag afgewezen wordt. In de meeste gevallen wordt een aanvraag afgewezen, omdat de koper niet aan de gestelde voorwaarden en normen van de bank voldoet.
Wanneer is er voldoende gedocumenteerd?
Als de verkoper vindt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud niet voldoende gedocumenteerd is, dan is het mogelijk om een contractuele boete op te eisen. Stel dat de koper zegt dat de bank geen kopie van de hypotheekaanvraag wilde verstrekken, dan gaan beide partijen naar de rechter.
Onvoldoende onderbouwing
In een recente casus (ECLI:NL:RBDHA:2022:2352) heeft de Rechtbank Den Haag zich gebogen over de kwestie. De rechtbank oordeelt dat de koper onvoldoende heeft aangetoond dat de bank de hypotheekaanvraag niet wilde of kon verstrekken. Hiernaast oordeelde de rechtbank dat de koper ook op een andere manier aan de verkoper had kunnen aantonen dat de koper zich voldoende heeft ingezet om de financiering rond te krijgen. Een zeer korte afwijzingsbrief van de bank was in dit geval niet voldoende.
Boete als gevolg van onvoldoende onderbouwing
Indien de rechtbank de verkoper in het gelijk stelt dat de koper de ontbinding niet voldoende heeft onderbouwd dan is de koper een boete verschuldigd. In de meeste koopovereenkomsten is een boeteclausule van 10% van de koopsom opgenomen. In het bovengenoemde voorbeeld zou de koper van het kantoorpand dus een boete verschuldigd zijn van € 50.000,-.
