Verhuurders van zakelijk vastgoed nemen vaak een boetebeding op in de huurovereenkomst. Denk bijvoorbeeld aan een boetebeding waarbij de huurder een boete is verschuldigd als hij te laat is met de huur betaling, het pand zonder toestemming onderverhuurt of illegale praktijken uitvoert in het pand.
Door een boetebeding in het contract te plaatsen probeert de verhuurder de eventuele schade te compenseren. Dit doel wordt echter lang niet altijd bereikt helaas. Is het boetebeding namelijk onjuist geformuleerd, dan bestaat de kans dat de rechter de boete matigt of dat hij het gehele boetebeding vernietigt.
Matiging van een boete aan huurders van zakelijk vastgoed
Een rechter heeft de bevoegdheid om een boete te matigen indien ‘de billijkheid dat klaarblijkelijk eist’ of dat dit het geval is hangt af van de omstandigheden. Daarbij moet de rechter rekening houden met de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de afspraken die in de overeenkomst zijn opgenomen, de inhoud en de strekking van het boetebeding. De rechter kan een boete bijvoorbeeld matigen als de boete niet in verhouding is tot de overtreding. Denk bijvoorbeeld aan een boete van € 30.000,- als de schade slechts een bedrag van € 200,- bedraagt.
Vernietiging van het boetebeding door de rechter
Een boetebeding kan op verzoek van de huurder worden vernietigd door de rechter. Als het boetebeding wordt vernietigd, houdt dat in dat het beding nooit heeft bestaan. De huurder hoeft de boete dan niet meer te betalen. Een veel voorkomend voorbeeld van een vernietigbaar boetebeding is ‘’een boete van € 25,- per dag voor iedere overtreding van de overeenkomst’’. Door het ontbreken van een maximum kan dit leiden tot een onredelijke hoge boete.
De vernietigbaarheid van een boetebeding hangt ook sterk af van de omstandigheden van het geval. Is het boetebeding bijvoorbeeld opgenomen in de algemene voorwaarden, dan betekent dit dat over de inhoud van het beding door partijen meestal niet specifiek is onderhandeld. Daardoor wordt een boetebeding in algemene voorwaarden eerder aangenomen als onredelijk bezwarend. Ook is van belang of de overeenkomst is gesloten met een professionele of niet-professionele huurder. Een niet professionele huurder behoeft namelijk meer bescherming, waardoor een boetebeding met een dergelijke huurder eerder onredelijk bezwarend is.
Boetebeding goed formuleren in een zakelijke huurovereenkomst
Om een vernietiging dan wel matiging van het boetebeding te voorkomen, is het belangrijk dat het boetebeding in de huurovereenkomst op een juiste manier geformuleerd wordt. Een vernietiging of matiging is natuurlijk niet het gewenste resultaat. De manier waarop een boetebeding juist geformuleerd moet worden hangt af van de omstandigheden van het geval. Wilt u een boetebeding in uw huurovereenkomst opnemen of twijfelt u over een beding dat u in een huurovereenkomst heeft opgenomen? Schakel dan de hulp van een NVM – Bedrijfsmakelaar of jurist in, om te voorkomen dat het beding als oneerlijk wordt beschouwd.
