Bedrijfs onroerend goed

Als u een winkelpand wilt verhuren is het belangrijk om als eerste een goede huurprijs te bepalen. Deze is niet wettelijk vastgelegd dus dient getaxeerd te worden door een bedrijfsmakelaar. De bedrijfsmakelaar zal in het NVM systeem, of een andere database, op zoek gaan naar soortgelijke transacties. Op basis van deze referenties kan hij een berekening maken over de huurprijs voor de winkelruimte.

Zodra al het voorwerk is verricht is het belangrijk dat u potentiële kandidaten bereikt. Hiervoor zijn een hele hoop verschillende aanbodsites beschikbaar, maar verreweg de grootste is Funda in Business. Zij zijn de laatste jaren zeer sterk gegroeid en hebben inmiddels meer dan 1,2 miljoen maandelijkse bezoekers.

Als u uiteindelijk een huurder voor uw winkelpand heeft gevonden zullen de gemaakte afspraken vastgelegd moeten worden in een huurovereenkomst volgens het artikel 7:290 BW. Tenslotte is het belangrijk om bij de sleuteloverdracht een opleveringsrapport op te stellen. Hiermee voorkomt u een hoop problemen en discussies aan het einde van de huurovereenkomst.

Als u een beleggingspand wilt verkopen moet u een goede prijs berekenen. Dit wordt normaliter gedaan door de huur die betaald wordt te vermenigvuldigen met een factor. Deze zogenaamde kapitalisatiefactor wordt berekend op basis van het gewenste rendement.

Om de factor voor een beleggingspand te berekenen deelt u het getal 100 door het gewenste rendement. Als een vastgoedbelegger dus bijvoorbeeld 5% rendement wil ontvangen is de factor 20 x de huur (100 / 5 = 20).

Om een goede waarde te bereken voor uw beleggingspand is het verstandig om een bedrijfsmakelaar in te schakelen. Het gewenste rendement en de kapitalisatiefactoren verschillen namelijk sterk per type beleggingspand, de ligging en de marktsituatie. Een bedrijfsmakelaar kan op basis van het NVM uitwisselingssysteem of een andere database de beste factor voor uw beleggingspand berekenen.

Nadat u goed heeft berekend hoeveel keer de huur het beleggingspand waard is dient ook nog de huidige huurovereenkomst beoordeeld te worden. Als de huurovereenkomst namelijk niet goed in elkaar zit of de huurder betaalt geen marktconforme prijs zal de bedrijfsmakelaar ook nog een aantal correctieposten toe moeten passen om tot een goede waarde te komen.

Ja, de huurder van een winkelpand heeft huurbescherming. Dit heeft de wetgever in Nederland besloten omdat de huurders van winkelruimte sterk afhankelijk zijn van hun locatie. Om de huurder de zekerheid te geven dat hij de winkelruimte voor een langere periode kan gebruiken krijgen zij meer huurbescherming.

Daarom zijn er wettelijke huurperiodes die aangehouden moeten worden in de huurovereenkomst voor winkelpand (7:290 BW). In de regel zijn de huurtermijnen 5 jaar + 5 jaar, of andere variaties die samen uitkomen op 10 jaar. Maar er is ook een uitzonderingsregel mogelijk waarbij éénmalig een huurovereenkomst met een looptijd korter dan 2 jaar wordt overeengekomen.

Om problemen met de huurbescherming van huurders van winkelpanden te voorkomen is het verstandig om een professional in te schakelen. Als u namelijk fouten maakt kan het zijn dat u de huurder niet eenvoudig uit uw winkelpand kunt zetten vanwege de huurbescherming.