Beleggers maken vaak gebruik van de ‘as is, where is’-clausule in een koopovereenkomst. Deze clausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper door minimale garanties te geven over de staat van het vastgoed. Maar wat betekent dit voor de rechten van de koper? Ontdek de reikwijdte van de ‘as is, where is’-clausule en wat dit voor beide partijen inhoudt.
‘As is, where is’ clausule in de koopovereenkomst
De ‘as is, where is’-clausule heeft voornamelijk betrekking op de feitelijke staat van het vastgoed. Deze term beschrijft de onderhoudstoestand van het pand, inclusief mogelijke ongespecificeerde gebreken die de koper moet accepteren. Meestal verwijst de clausule niet naar de juridische status van het pand omdat deze status doorgaans al gedetailleerd in het contract staat. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de beschrijving van het eigendomsrecht, zakelijke en/of huurrechten.
Partijbedoeling en interpretatie van de clausule
De ‘as is, where is’-term heeft geen formele juridische definitie. Om de exacte betekenis te achterhalen, moet gekeken worden naar de intenties van de partijen bij het opnemen van deze clausule, beoordeeld aan de hand van het ‘Haviltex-criterium’ (een juridisch criterium dat kijkt naar de bedoelingen van partijen). Daarnaast blijven in veel gevallen de standaard garanties uit overeenkomsten van toepassing, zoals de garantie van geschiktheid voor het beoogde gebruik.
Mededelingsplicht
De rechtspraak toont aan dat het enkel opnemen van de ‘as is, where is’-term een verkoper niet automatisch beschermt tegen claims over bekende of redelijkerwijs te kennen gebreken die hij niet aan de koper heeft gemeld. Wanneer de verkoper op de hoogte is van bepaalde gebreken, is hij verplicht om deze te melden. Het niet nakomen van deze fundamentele verplichting resulteert in een schending waardoor de koper alsnog aanspraak kan maken op non-conformiteit.
Schep duidelijkheid
Om misverstanden te voorkomen, is het cruciaal dat de intenties van beide partijen duidelijk in het contract zijn opgenomen. Het eenvoudigweg toevoegen van de term ‘as is, where is’ is niet voldoende. Indien de intentie is dat de koper na de verkoop geen rechten meer kan uitoefenen op grond van non-conformiteit of dwaling, dient dit expliciet in het contract te worden opgenomen.
Conclusie
De ‘as is, where is’-clausule kan verkopers bescherming bieden, maar het is van groot belang dat de clausule correct en duidelijk in het contract wordt opgenomen. Hiermee worden mogelijke geschillen in de toekomst voorkomen.